Γιατί ο χώρος που καταλαμβάνετε δεν είναι μόνο αυτός για τον οποίο πληρώνετε
Οι μετρήσεις που χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό των εμπορικών μισθωμάτων διαστήματος βασίζονται σε κατευθυντήριες γραμμές που ορίζονται από τον Σύνδεσμο Ιδιοκτητών και Διευθυντών Κτιρίων (BOMA) International και θεωρούνται βιομηχανικά πρότυπα σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες.
Πολλές εμπορικές μισθώσεις χρησιμοποιούν τα πρότυπα BOMA και χρεώνουν το μηνιαίο μίσθωμα που βασίζεται στα " Πλεονεκτήματα των τετραγωνικών ποδιών ", όχι στα χρήσιμα τετραγωνικά πόδια . "Αυτό είναι σημαντικό να καταλάβουμε γιατί εάν αναφέρετε τιμή 1,25 $ ανά χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό πόδι, ίσως τελειώσετε που πραγματικά πληρώνουν για κάθε μήνα.
Ενοικιαζόμενα τετράγωνα πόδια
Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια είναι ο αριθμός των τετραγωνικών ποδιών που καταλαμβάνει ο μισθωτής. Αλλά υπάρχουν και άλλα μέρη του κτιρίου που χρησιμοποιούν ή επωφελούνται όλοι οι ενοικιαστές. Αυτά τα τμήματα είναι γνωστά ως κοινόχρηστοι χώροι και περιλαμβάνουν διάδρομους, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες και λόμπι.
Το ποσό των τετραγωνικών ποδών για τους κοινόχρηστους χώρους διαχωρίζεται μεταξύ όλων των ενοικιαστών σε αναλογία. Κάθε μισθωτής πληρώνει ένα μέρος των εξόδων του ιδιοκτήτη για αυτούς τους κοινόχρηστους χώρους.
Όταν τα τέλη αυτά προστίθενται στα χρήσιμα τετραγωνικά πόδια, το τελικό αποτέλεσμα ονομάζεται "ενοικιάσιμα τετραγωνικά πόδια".
Για να καταστήσουμε τα πράγματα ακόμα πιο συγκεχυμένα, αυτή η πρακτική προσθήκης κοινών εξόδων έκτασης σε χρήσιμα τετραγωνικά πόδια ονομάζεται " συντελεστής φόρτωσης ". Τα έξοδα του παράγοντα φόρτωσης συνήθως αυξάνονται κάθε χρόνο με ρυθμό ξεχωριστό από τις αυξήσεις ενοικίου για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια.
Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να χρειαστεί να διαπραγματευτείτε δύο αυξήσεις ενοικίου κάθε χρόνο: μία για τον συντελεστή φορτίου και μία για το ενοίκιο τετραγωνικών ποδιών.
Ένα παράδειγμα υπολογισμού τετραγωνικών ποδιών που μπορούν να ενοικιαστούν
Ας υποθέσουμε ότι ο χώρος γραφείων που ενοικιάζετε είναι φυσικά 500 τετραγωνικά πόδια (τα χρησιμοποιήσιμα τετραγωνικά πόδια) διατιμώνται στα $ 1,25 ανά τετραγωνικό πόδι. Το χρησιμότατο σας τετραγωνικό μίσθωμα θα είναι $ 625 το μήνα (500 SF x $ 1,25). Ωστόσο, το τμήμα της κοινόχρηστου χώρου προσθέτει άλλα 100 τετραγωνικά πόδια. Το ενοίκιό σας θα υπολογιστεί με βάση τα 600 τετραγωνικά πόδια, όχι τα 500 που πραγματικά θα καταλάβετε.
Μερικοί ιδιοκτήτες χρεώνουν το ποσοστό για τα δύο τετραγωνικά πόδια και το τμήμα της κοινόχρηστου χώρου σε έναν αριθμό (αυτό είναι συνήθως άδικο για τον μισθωτή), αλλά οι περισσότεροι χρεώνουν ένα διαφορετικό επιτόκιο ανά τετραγωνικό πόδι για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια και για συνδρομές κοινών ενοικίων.
Ζητήστε μια κατανομή των χρησιμότητας έναντι του κόστους των τετραγωνικών ποδιών
Πριν δείτε ακόμη ένα χώρο, βεβαιωθείτε ότι έχετε ρωτήσει μέσω τηλεφώνου ποιο ποσοστό χρεώνεται για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια και για ενοικιάσιμα τετραγωνικά πόδια, διότι αυτό κάνει μεγάλη διαφορά στο συνολικό σας μηνιαίο μίσθωμα. Και, θυμηθείτε, εάν κάποιος σας λέει ότι ο χώρος είναι "1.500 τετράγωνα τετράγωνα πόδια", το πραγματικό (χρηστικό) μέγεθος του χώρου θα είναι μικρότερο.
Για να σας πάρουν μέρος για να δείτε μια ιδιοκτησία, ορισμένοι ιδιοκτήτες θα σας πω απλά την τιμή χρήσης τετραγωνικών ποδιών, αλλά να αναφέρετε τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά μέτρα. Αυτή η παραπλανητική πρακτική καθιστά ένα χώρο μεγαλύτερο και φθηνότερο από ότι είναι. Στη συνέχεια, όταν εμφανιστείτε βρίσκετε ότι ο χώρος που ακουγόταν υπέροχος στο τηλέφωνο είναι στην πραγματικότητα έξω από το εύρος τιμών σας και μικρότερος από ό, τι νομίζατε.
Ενώ οι περισσότεροι πράκτορες είναι ειλικρινείς για να αποκαλύψουν τα αληθινά συνολικά έξοδα ενοικίου μέσω τηλεφώνου, εξακολουθούν να τείνουν να δηλώνουν το μέγεθος του χώρου ως ενοικιάσιμα πόδια - όχι ως χρησιμοποιήσιμα πόδια. Αλλά τώρα είστε αρκετά έξυπνοι για να ξέρετε ακριβώς τι να ζητήσετε από την realtor!
Ο ακόλουθος πίνακας συγκρίνει τους τρεις τύπους τετραγωνικών ποδών που χρησιμοποιούνται στις εμπορικές μισθώσεις. Ορισμένες μισθώσεις απλώς χρεώνουν από το χρησιμοποιήσιμο τετραγωνικό πόδι, ενώ άλλοι προσθέτουν ένα ποσοστό της κοινόχρηστης περιοχής στα χρήσιμα τετραγωνικά μεγέθη για να χρεώνουν αυτό που ονομάζεται ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια.
Υπολογισμοί τετραγωνικών ποδιών
| Ορισμοί των τετραγώνων ποδιών (SF) | |
| Ορος | Ορισμός |
| Χρήσιμα τετράγωνα πόδια | SF του χώρου που καταλαμβάνει ο μισθωτής. |
| Ενοικιαζόμενα τετράγωνα πόδια | Χρησιμοποιούμενο SF + ένα% των SF των κοινών περιοχών. |
| Μεγάλα τετραγωνικά πόδια | Σύνολο ΣΠ ολόκληρου του κτιρίου. |
Περίληψη
Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια είναι το πραγματικό μέγεθος του χώρου που θα καταλάβετε. Τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια είναι πάντα μεγαλύτερα επειδή περιλαμβάνουν χρήσιμα τετραγωνικά πόδια συν ένα πρόσθετο αριθμό τετραγωνικών ποδών των κοινών μετοχών της περιοχής που δεν θα καταλάβετε φυσικά.
Ο ενοικιαζόμενος χώρος με τον συντελεστή φορτίου είναι η τιμή που θέλετε να γνωρίζετε, γιατί αυτό θα πληρώσετε. Η τιμή "ανά τετραγωνικό πόδι" για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια είναι μόνο ένα μέρος αυτού που θα πληρώνετε κάθε μήνα.