Υπάρχουν δύο βασικοί υπολογισμοί για τα τέλη CAM: Μεταβλητές αμοιβές CAM, στις οποίες το ποσό είναι ένας μισθωτής υποχρεωμένος να συνεισφέρει αυξήσεις με βάση διάφορους παράγοντες. και τα πάγια τέλη CAM όπου τα τέλη είναι ένα σταθερό ποσό.
Τα τέλη CAM μπορούν να καταβάλλονται μηνιαία, τριμηνιαία, ετησίως ή ακόμη και χρεώνονται από το χρόνο σε χρόνο, καθώς απαιτούνται σημαντικές επισκευές στο κτίριο ή σε ολόκληρο το επιχειρηματικό / βιομηχανικό πάρκο.
Οι προμήθειες CAM μπορούν να κλιμακωθούν με διαφορετικό ρυθμό από το μηνιαίο ποσοστό μίσθωσης, επειδή τείνουν να είναι πιο μεταβλητές. Επομένως, είναι επίσης σημαντικό ότι η διαφορά μίσθωσης μεταξύ αμοιβών "μεταβλητών" και "σταθερών" CAM και περιλαμβάνει κάποιο είδος ανώτατου ορίου, ή το μέγιστο των τελών CAM μπορεί να αυξηθεί κάθε χρόνο. Αυτός ο ρυθμός αύξησης θα πρέπει να είναι ξεχωριστός υπολογισμός από το ποσό που αυξάνετε το βασικό ενοίκιο κάθε χρόνο.
Οι περισσότεροι ορισμοί των CAM Τέλη είναι παραπλανητικές και πολύ στενό
Υπάρχουν πολλοί διαδικτυακοί ορισμοί των τελών CAM που καθορίζουν τα τέλη CAM ως μισθωτής που μοιράζεται ένα μέρος του άμεσου κόστους διατήρησης πολύ συγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων. Αυτοί οι υπερπροσδιορισμένοι ορισμοί δεν είναι απολύτως ακριβείς και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να περιλαμβάνει πολλές έμμεσες δαπάνες ως τέλη CAM που δεν είναι τόσο προφανή.
Αυτή η πρακτική συζητήθηκε έντονα μεταξύ των επαγγελματιών του κλάδου ως προς το αν αυτό είναι ηθικό ή και νόμιμο. Εν ολίγοις, δεν πρέπει ποτέ να υπογράψετε μια μίσθωση χωρίς να καταλάβετε τι έξοδα CAM καλύπτουν στη μοναδική εμπορική σας μίσθωση .
Ο σκοπός των τελών CAM: Ποια είναι τα τέλη CAM;
Τόσο τα τέλη CAM όσο και οι συντελεστές φορτίου εξυπηρετούν τον ίδιο βασικό σκοπό: Να απαιτούν από τους μισθωτές να καλύπτουν τις άμεσες δαπάνες του ιδιοκτήτη για "κοινόχρηστους χώρους". Οι κοινές περιοχές μπορούν να περιλαμβάνουν τόσο εσωτερικές (διάδρομους, ανελκυστήρες, λόμπι, (χώροι στάθμευσης, διαμορφωμένοι χώροι κ.λπ.).
Βεβαιωθείτε ότι έχετε αναγράψει στη μίσθωση τι ακριβώς θα καλύπτουν τα τέλη CAM σας, πόσο συχνά θα πληρώνονται και πόσο μπορούν να αυξηθούν κάθε χρόνο. Εάν θα χρειαστεί να βοηθήσετε με το κόστος των μεγάλων ανακαινίσεων, όπως η ανακαίνιση χώρου στάθμευσης, ή οποιοδήποτε είδος δομικών επισκευών το πάρτε γραπτώς. Έχετε τον κατάλογο του ιδιοκτήτη όταν αυτές τις επισκευές κάναμε για τελευταία φορά και όταν έχουν προγραμματιστεί ή αναμένεται να γίνουν στο μέλλον.
Δεν είναι όλοι οι ιδιοκτήτες που χρειάζονται ενοικιάσεις για να βοηθήσουν με δαπάνες όπως στέγες, συντήρηση χώρων στάθμευσης και δομικές επισκευές και δεν υπάρχει πραγματικά "πρότυπο" που να ισχύει για τις μισθώσεις, ώστε να μην βασίζεστε απλώς στο να βλέπετε "αμοιβές CAM" στη μίσθωση σας - οι αμοιβές εξηγούνται.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα δαπανών που αναφέρονται απλώς ως "Αμοιβές CAM" ή "Τέλη Διαχείρισης" με βάση το ότι πρόκειται για έξοδα που ο ιδιοκτήτης πληρώνει προς όφελος όλων των ενοικιαστών. Εάν τα τέλη CAM δεν αναφέρονται σαφώς ή δεν εξηγούνται με μίσθωση, βεβαιωθείτε ότι έχετε συγκεκριμένα ρωτήσει αν πληρώνετε κάποιο από τα παρακάτω:
- Συστήματα ασφαλείας ή μισθοί ή άλλα έξοδα που συνδέονται με προσωπικό επιτόπιας ασφάλειας.
- Άδειες, φόρους, ασφάλειες ή νομικά έξοδα.
- Διαφήμιση, πινακίδες ή άλλα γενικά γενικά έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη για τη λειτουργία ή την προώθηση του κτιρίου (π.χ. μισθούς ή παροχές για εργαζόμενους στο εργοτάξιο ή ακόμη και εκτός των εγκαταστάσεων).
- Επισκευή και ανακαίνιση της ιδιοκτησίας συντήρησης του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων προσθηκών ή επανασχεδιασμών εξωραϊσμού, εξωτερικής βαφής, φωτιστικών εξωτερικών χώρων ή χώρων στάθμευσης, οδοστρωσίας ή εκ νέου επένδυσης, στέγες ή επισκευές και αναβαθμίσεις σε κεντρικά συστήματα υδραυλικών, ηλεκτρικών, αποχέτευσης και HVAC.
- Υπηρεσίες κοινής ωφελείας, ενοίκια ή οποιεσδήποτε άλλες δαπάνες διατήρησης ξεχωριστών χώρων γραφείων χρηματοδοτικής μίσθωσης, είτε επί τόπου είτε εκτός του χώρου.
Γιατί είναι σημαντικό να κατανοήσετε ακριβώς τι τιμολόγια CAM αναφέρονται στην εμπορική σας μίσθωση
Το 1989, μίσθω βιομηχανικό χώρο για να ανοίξω μια αποστολή χειροτεχνίας και χόμπι. Το πάρκο φαίνεται να ήταν σε καλή κατάσταση και ο ιδιοκτήτης ήταν φίλος της οικογένειας και έκοψε το ενοίκιο κατά ένα τρίτο ως ευγένεια. Αυτή ήταν η πρώτη βιομηχανική μίσθωση που είχα υπογράψει και δεν εκτιμούσα πλήρως την ισχύ των τελών CAM. Με άλλα λόγια, υπέγραψα ένα δεσμευτικό νομικό έγγραφο χωρίς κάποια ένδειξη ως προς το τι υπογράφω.
Δεν ήξερα τι ήταν η Triple Net Lease, αλλά θα έπρεπε να αποφύγω την υπογραφή ενός. Ζήτησα από τον ιδιοκτήτη το είδος της μίσθωσης που επρόκειτο να υπογράψω και ποτέ δεν άκουσα τον όρο "Triple Net". Αντ 'αυτού, μου είπαν ότι η μίσθωσή μου είχε CAM και διοικητικές αμοιβές. Αυτό που δεν συνειδητοποίησα τότε ήταν ότι τα διοικητικά τέλη περιλάμβαναν φόρους, ασφάλειες και πλήθος άλλων πολύ δαπανηρών εξόδων.
Μόνο ένα μήνα μετά τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης του πάρκου ξεκίνησε εκτεταμένες ανακατασκευές στο πάρκο, συμπεριλαμβανομένου του επανασχεδιασμού των μπροστινών μονάδων ώστε να μοιάζουν περισσότερο με το χώρο των καταστημάτων. Τα σημάδια άλλαξαν, το κτίριο επιχρίστηκε και έγιναν ορισμένες διαρθρωτικές αλλαγές στο μπροστινό μέρος του βιομηχανικού πάρκου.
Το νομοσχέδιο χωρίστηκε μεταξύ όλων των ενοικιαστών και μολονότι είχα μια πολύ μικρή μονάδα, κολλήσαμε με ένα νομοσχέδιο 5.000 δολαρίων - το τμήμα του πάρκου αναβαθμίστηκε, μολονότι η μονάδα μου ήταν στο πλάι και δεν ωφελήθηκε άμεσα από καμία από τις βελτιώσεις . Άλλοι ενοικιαστές χτυπήθηκαν με περίπου 20.000 δολάρια σε τέλη ανακαίνισης. Αν είχα διαβάσει τη μίσθωση πιο προσεκτικά, θα ήμουν αρκετά γνωστός ώστε τουλάχιστον να ρωτήσω αν έχουν προγραμματιστεί αναβαθμίσεις στο εγγύς μέλλον και να δούμε ότι αυτό που νόμιζα ότι ήταν απλή μίσθωση , ήταν στην πραγματικότητα ένα Triple Net Lease σε μεταμφίεση.
Σύνοψη των τελών CAM
- Το CAM είναι ένα αρκτικόλεξο για την "Κοινή Συντήρηση Περιοχής".
- Τα έξοδα CAM κατανέμονται στους μισθωτές σε κατ 'αναλογία βάση: το μεγαλύτερο τετραγωνικό μέγεθος των ενοικίων που ενοικιάζει ο ενοικιαστής, το μεγαλύτερο ποσοστό των δαπανών CAM που πρέπει να πληρώσει.
- Τα έξοδα CAM καταβάλλονται από τον μισθωτή στον ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) για να καλύψουν το κόστος των γενικών εξόδων και των λειτουργικών εξόδων και οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσπαθήσουν να συμπεριλάβουν μια μεγάλη ποικιλία των εξόδων τους ως τέλη CAM.
- Οι κοινές περιοχές περιλαμβάνουν γενικά τον χώρο που έχουν πρόσβαση, χρησιμοποιούν, επωφελούνται ή μοιράζονται όλοι οι ενοικιαστές και σχεδόν πάντα περιλαμβάνουν διαδρόμους, ανελκυστήρες και κλιμακοστάσια, λόμπι και δημόσιες τουαλέτες.
- Τα τέλη CAM μπορούν επίσης να χρεώνονται για εξωτερικούς χώρους, όπως πεζοδρόμια και χώρους στάθμευσης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και για εγκαταστάσεις εκτός του χώρου.
- Τα διοικητικά τέλη μπορούν να χρεώνονται βάσει ποσοστού του τέλους αμοιβής CAM για δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης που σχετίζονται με μη κοινόχρηστους χώρους ή μισθούς - πράγματα που δεν είναι πραγματικά κοινά έξοδα και δαπάνες που οι περισσότεροι ενοικιαστές θα αντιταχθούν στη συμβολή τους.
- Όλοι οι ιδιοκτήτες δεν χρεώνουν τα τέλη CAM, αλλά οι περισσότεροι ακόμα κάνουν, ειδικά στον εμπορικό βιομηχανικό χώρο και τις λιανικές μισθώσεις.
- Ανεξάρτητα από το τι χρεώνει ο ιδιοκτήτης, αν πληρώνετε για συντήρηση, φόρους και ασφάλιση, η μίσθωση σας είναι μια τριπλή καθαρή μίσθωση - η λιγότερο ευνοϊκή από όλες τις μισθώσεις για ενοικιαστές.