Ποτέ μην αποδέχεστε τους όρους οποιασδήποτε μίσθωσης χωρίς όρους διαπραγμάτευσης
Σε μια προειδοποιητική δήλωση σχετικά με τη δυσκολία της εισόδου στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων , ο δημοσιογράφος της CFO Magazine , Laura DeMars, δείχνει σαφώς ότι ακόμη και οι επαγγελματίες στον τομέα των ακινήτων μπορεί να έχουν δύσκολο χρόνο να κατανοήσουν τις πολυπλοκότητες των τελών CAM. "Η πολυπλοκότητα της βιομηχανίας καθιστά δύσκολη τη διείσδυση ..." Η DeMars αναφέρει επίσης:
"Στα εμπορικά κέντρα, για παράδειγμα, οι μισθωτές συνήθως πληρώνουν για τη συντήρηση του κτιρίου μέσω αμοιβής συντήρησης κοινής περιοχής (CAM). Ενώ ένας CFO μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων δεν διαχειρίζεται άμεσα τους μισθωτές, χρειάζεται ακόμα να κατανοήσει τον τρόπο με τον οποίο εισπράττονται αυτά τα τέλη ... πιο σημαντικό, επειδή οι μεγάλοι λιανοπωλητές αμφισβητούν συχνά τα τέλη CAM ή πληρώνουν μόνο ένα ποσοστό ... ο CFO πρέπει να ξέρει πώς να να υπολογίσετε τη διαφορά ή την απόκλιση CAM. "
Πριν επιχειρήσετε να διαπραγματευτείτε τα CAM ή τα τέλη διαχείρισης, βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε τι είναι. Εάν τα τέλη CAM είναι περίπλοκο ζήτημα για τους CFO, καλύτερα να πάτε προετοιμασμένοι!
Κλαδικά τέλη CAM για τη βιομηχανία
Επειδή η κατάσταση ορισμένων κοινόχρηστων χώρων έχει άμεσο αντίκτυπο στους μισθωτές, οι αμοιβές που συνδέονται με το κόστος συντήρησης και επισκευής διαδρόμων, ανελκυστήρων, κλιμακοστασίων, λόμπι και κοινόχρηστων χώρων ανάπαυσης είναι αρκετά συνηθισμένες στις αμοιβές CAM. Επίσης, συνήθως αξιολογείται στους μισθωτές στα τέλη CAM οι δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση του χώρου στάθμευσης (συμπεριλαμβανομένου του φωτισμού και του εξωραϊσμού) και τα πεζοδρόμια.
Συμβουλές για τη διαπραγμάτευση των Προκαταβολών CAM
Αν ο τύπος των τελών που σας ζητείται να πληρώσετε είναι μη διαπραγματεύσιμος, βεβαιωθείτε ότι η μίσθωση σας επιτρέπει ειδικά να ελέγξετε τους λογαριασμούς του ιδιοκτήτη. Η επιχείρηση είναι επιχείρηση, και αυτό δεν πρέπει να θεωρείται ως δυσπιστία σε έναν ιδιοκτήτη ή κάτι προσωπικό, αλλά πληρώνουν άγνωστα τέλη απλώς καλή τη πίστει δεν είναι καλή επιχείρηση.
Η απαίτηση για μια ελάχιστη δήλωση ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρέχει τεκμηρίωση (λογοδοσία) για όλες τις χρεώσεις που χρεώνονται είναι ο μόνος τρόπος για να διασφαλίσετε ότι χρεώνεστε δίκαια.
Θα πρέπει επίσης να διαπραγματευτείτε πόσα τέλη CAM μπορούν να αυξήσουν κάθε χρόνο - βάζοντας ένα μέγιστο ποσό ή ποσοστό. Αυτό το "ανώτατο όριο" θα πρέπει να αναφέρεται χωριστά από οποιαδήποτε άλλη αύξηση του ενοικίου.
Λειτουργικά έξοδα και διοικητικά τέλη διαχείρισης (O & M)
Εάν η μίσθωσή σας απαιτεί να πληρώσετε αμοιβές CAM για οποιεσδήποτε επιχειρησιακές ή διοικητικές δαπάνες - να αντιταχθείτε αμέσως σε τέτοιες δαπάνες. Αν ο ιδιοκτήτης επιμένει, ζητήστε να δείτε μια λίστα (απόδειξη) αυτών των εξόδων και πώς υπολογίστηκε το μερίδιό σας. Αυτά τα τέλη μπορεί να μην ονομάζονται πραγματικά τέλη CAM, αλλά "Διοικητικά τέλη." Τα διοικητικά τέλη εξακολουθούν να είναι τα τέλη CAM - ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να σας κάνει να συνεισφέρετε στις δικές του δαπάνες. Τα διοικητικά τέλη βασίζονται συνήθως σε ποσοστό επί τοις εκατό του συνολικού κόστους CAM.
Συμβουλές για τη διαπραγμάτευση των τελών διαχείρισης O & M
Οι περισσότεροι μισθωτές θα αντιταχθούν στα τέλη λειτουργίας και διαχείρισης, επειδή ο ιδιοκτήτης κάνει ήδη εισόδημα από το ενοίκιο που χρεώνεται ακόμη και χωρίς τέλη CAM. Εάν το τέλος CAM περιλαμβάνει τα μισθώματα για το διοικητικό ή διοικητικό προσωπικό (εκτός ή εκτός του χώρου), τα έξοδα ασφάλισης αστικής ευθύνης (θα πρέπει να πληρώσετε για τη δική σας ασφάλιση αστικής ευθύνης - ο ιδιοκτήτης θα το απαιτήσει για να μπορέσετε να μετακινηθείτε) διαφημιστικές δραστηριότητες, επαγγελματικές υπηρεσίες όπως νομικές ή λογιστικές υπηρεσίες, προσπαθήστε να τις διαπραγματευτείτε από τη μίσθωση σας.
Σύμφωνα με τη Rosie Rees, "Η μάχη πάνω από τα τέλη CAM," Retail Traffic Magazine ? "Οι μισθωτές θα μειώσουν το ποσοστό (το οποίο κυμαίνεται από 25% έως 5%) και θα αποκλείσουν από τον υπολογισμό τα έξοδα μη συντήρησης (π.χ. φόροι, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας)".
Ο Rees πιστεύει επίσης ότι τα έξοδα συντήρησης και επισκευής που σχετίζονται με τα κτίρια (δηλαδή στέγες, θεμέλια κτιρίων και εξωτερικούς τοίχους) δεν πρέπει να απορροφούνται από τους ενοικιαστές, καθώς αυτές δεν είναι κοινές περιοχές που χρησιμοποιούνται από τους ενοικιαστές ή τους πελάτες τους. Ο Rees τονίζει με ακρίβεια. "Ο ιδιοκτήτης έχει ήδη εισόδημα από αυτά τα κτίρια υπό μορφή ενοικίου. Οποιοδήποτε κόστος διατήρησης και αντικατάστασής τους θα πρέπει να καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη από έσοδα από ενοίκια. "
Πηγές:
Ρόζι Ρις. Ηλεκτρονικό περιοδικό κυκλοφορίας λιανικής πώλησης. "Η μάχη πέρα από τα τέλη CAM" 1 Σεπτεμβρίου 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Η πραγματική διαπραγμάτευση." Αύγουστος 2007.