Ρωτήστε τις σωστές ερωτήσεις και διαπραγματευτείτε τις καλύτερες προσφορές
Οι γυναίκες είναι εξίσου ικανές να διαπραγματευτούν μια καλή συμφωνία στις εμπορικές μισθώσεις, καθώς οι άνδρες αρχίζουν να διαπραγματεύονται με το να θέτουν τις σωστές ερωτήσεις.
Μόλις απαντήσετε στις σωστές ερωτήσεις, μπορείτε να διερευνήσετε περισσότερα για τους τύπους μισθώσεων, τους όρους μίσθωσης , τη διαπραγμάτευση εμπορικών μισθώσεων. Επίσης, θα είστε σε θέση να σχεδιάζετε καλύτερα τα οικονομικά σας και τις στρατηγικές διαπραγμάτευσης σας εάν γνωρίζετε ποιες ερωτήσεις θα ζητήσετε.
Οι τρεις πιο σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε πριν από τη διαπραγμάτευση ή την υπογραφή
Υπάρχουν πολλά ερωτήματα που μπορείτε και πρέπει να ζητήσετε πριν από τη μίσθωση εμπορικής ιδιοκτησίας . Ωστόσο, ανεξάρτητα από το τι άλλο ζητάτε, πρέπει να συμπεριλάβετε τρεις πολύ σημαντικές ερωτήσεις. Εάν δεν το κάνετε, είστε σχεδόν βέβαιο ότι πληρώνετε υπερβολικά για χώρο για την επιχείρησή σας.
Τρία ερωτήματα που κάθε γυναίκα πρέπει να ρωτήσει σχετικά με την εμπορική μίσθωση περιλαμβάνουν:
- Τι είδους εμπορική μίσθωση προσφέρεται;
- Είναι οι όροι της εμπορικής μίσθωσης διαπραγματεύσιμοι;
- Ποια κάλυψη ασφάλισης απαιτεί η μίσθωση;
Μάθετε ποιο είδος εμπορικής μίσθωσης προσφέρεται
Ο τύπος μίσθωσης που προσφέρεται είναι ίσως το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να εξετάσετε πρώτα επειδή καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο θα χρεωθείτε το ενοίκιο.
Οι όροι των μισθώσεων εμπορικών ακινήτων καθορίζονται από τον τύπο της εμπορικής μίσθωσης.
Ορισμένες εμπορικές μισθώσεις είναι απλές, αλλά οι περισσότερες δεν είναι. Αν δεν γνωρίζετε τι είναι η Triple Net Lease ή τι σημαίνει " Load Factor " ή πώς υπολογίζεται το ενοίκιό σας (σπάνια θα χρεωθείτε μόνο για το πραγματικό τετράγωνο που θα καταλάβετε), δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε καλύτερους όρους.
Είναι η μίσθωση "πλήρης εξυπηρέτηση" ή " βάσει ποσοστού ;" Το κλειδί για τη διαπραγμάτευση των όρων μιας μίσθωσης μπορεί να εξαρτάται από την πρώτη διαπραγμάτευση του είδους της μίσθωσης.
Ζητήστε να δείτε ένα αντίγραφο δείγματος μίσθωσης. Ένας ιδιοκτήτης που αρνείται να σας αφήσει χρόνο να κοιτάξετε τους όρους μίσθωσης πριν υπογράψετε δεν είναι κάποιος που πρέπει να εμπιστευτείτε. Οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να είναι μερικές μόνο σελίδες, αλλά είναι κατά κανόνα 15-20 ή και περισσότερες σελίδες σε μήκος. Εάν θέλετε ένας δικηγόρος να εξετάσει τη μίσθωση και ο ιδιοκτήτης αρνείται, μην υπογράψετε τη μίσθωση!
Οι τύποι εμπορικών μισθώσεων
Υπάρχουν πολλοί τύποι εμπορικών μισθώσεων και ορισμένες επικαλύψεις. Επειδή ορισμένοι τύποι μισθώσεων μπορεί να περιλαμβάνουν υπηρεσίες (όπως, κτίρια, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κ.λπ.) αλλά άλλοι τύποι μίσθωσης δεν είναι σημαντικό να αναρωτηθείτε συγκεκριμένα τι είδους μίσθωση είναι, καθώς και αν περιλαμβάνει υπηρεσίες, ποσοστιαίες αμοιβές ή άλλες αμοιβές που συνδέονται με τις "καθαρές" μισθώσεις.
Οι τύποι μισθώσεων που συνήθως προσφέρονται για εμπορική μίσθωση περιλαμβάνουν:
- Διπλή καθαρή μίσθωση
- Πλήρως εξυπηρετούμενη μίσθωση
- Ακαθάριστη Μίσθωση
- Καθαρή μίσθωση
- Ποσοστό μίσθωσης
- Ποσοστό ενοικίου
- Ενοικιαζόμενα τετράγωνα πόδια
- Υπενοικίαση
- Τριπλή Καθαρή Μίσθωση (επίσης γνωστή ως NNN ή Net Net Net Lease)
Μάθετε εάν οι όροι της μίσθωσης είναι διαπραγματεύσιμοι
Όλες οι εμπορικές μισθώσεις πρέπει πάντα να έχουν τουλάχιστον ένα περιθώριο για διαπραγμάτευση, ανεξάρτητα από το πόσο μικρό.
Ένας εντελώς άκαμπτος ιδιοκτήτης γενικά δεν είναι κάποιος που θέλετε να μισθώσετε επειδή "άκαμπτος" συχνά ισοδυναμεί με "παράλογο". Εάν ένας ιδιοκτήτης είναι παράλογο κατά τις διαπραγματεύσεις μίσθωσης, μπορεί επίσης να είναι παράλογο ή άδικο όταν βρίσκεστε στο χώρο και χρειάζεστε επισκευές ή εκτιμήσεις για απρόβλεπτα πράγματα όπως περισσότερος χώρος στάθμευσης, πρόσβαση σε εξοπλισμό ή τηλεφωνικές αίθουσες κ.λπ.
Οι διαπραγματεύσιμοι όροι περιλαμβάνουν τη διάρκεια της μίσθωσης, το δωρεάν μίσθωμα, τις μικρότερες καταθέσεις ασφάλειας και τις παραχωρήσεις για τον εκμισθωτή για την αναβάθμιση του χώρου. Άλλοι τομείς που συνήθως διαπραγματεύονται σε εμπορικές μισθώσεις περιλαμβάνουν χαμηλότερο ενοίκιο, ανώτατα όρια ενοικίου και αυξήσεις φορτίου, μείωση άλλων τελών ή εξάλειψη όλων αυτών.
Όταν δεν υπάρχει κανένα περιθώριο για οποιαδήποτε διαπραγμάτευση, γνωρίζετε αμέσως δύο πράγματα: ο ιδιοκτήτης σας είναι παράλογο και πιθανότατα να κάνετε καλύτερα αλλού.
Μερικές φορές, ο καλύτερος τρόπος για να αλλάξετε τους όρους μίσθωσης είναι να διαπραγματευτείτε πρώτα τον τύπο της εμπορικής μίσθωσης. Για παράδειγμα, μια μίσθωση Triple Net απαιτεί από τους μισθωτές να πληρώνουν πάντα το σύνολο ή μέρος των φόρων, ασφάλισης και συντήρησης που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Αυτά τα τέλη καταβάλλονται επιπλέον του κανονικού μηνιαίου ενοικίου του ενοικιαστή. Αν δεν θέλετε να πληρώσετε όλα αυτά τα τέλη, πρέπει να ζητήσετε διαφορετικό τύπο μίσθωσης.
Μάθετε τι ασφαλιστική κάλυψη της μίσθωσης απαιτεί οι ενοικιαστές να αγοράσουν
Λίγοι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων νέοι στην εμπορική μίσθωση θα κοιτάξουν πέρα από το πραγματικό μηνιαίο μίσθωμα και το κόστος κοινής ωφέλειας όταν καθορίζουν εάν ένας χώρος είναι προσιτός, αλλά πρέπει επίσης να εξετάσετε το κόστος ασφάλισης.
Η μετάβαση από μια εγχώρια επιχείρηση σε "τούβλο και κονίαμα" χώρος θα σας κοστίσει περισσότερο για να ασφαλίσετε την επιχείρησή σας, διότι, εκτός από τις δικές σας ασφαλιστικές ανάγκες, ο ιδιοκτήτης σας πιθανώς θα σας ζητήσει να αγοράσετε ασφάλιση για να τον προστατέψετε επίσης. Όσο εσείς καταλαμβάνετε το χώρο, θα πρέπει να έχετε ασφαλιστική κάλυψη - γίνεται σταθερό κόστος μαζί με τα άλλα έξοδα ενοικίασης.
Μάθετε πόση ασφάλεια θα χρειαστείτε
Να είστε απολύτως βέβαιος να ρωτήσετε ποιο είδος και το ποσό της ασφαλιστικής κάλυψης που απαιτείται από τη μίσθωση. Αυτό μπορεί να φαίνεται σαν μια περιττή ερώτηση, αλλά πολλές μικρές επιχειρήσεις είναι ανασφάλιστες ή υποσφάλιστοι.
Η ασφάλιση της GCL προσφέρει την προστασία του ιδιοκτήτη από την άσκηση αγωγής κατά ορισμένων περιπτώσεων και αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί σαφώς στη μίσθωση σας. Ενώ η GCL σας προσφέρει κάποια προστασία, ο ιδιοκτήτης το απαιτεί για να προστατεύσει το δικό της συμφέρον, όχι δικό σας.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες απαιτούν ασφαλιστική κάλυψη που μπορεί να είναι ακριβή ή χειρότερη κάλυψη που δεν μπορείτε να πάρετε. Ενώ οι περισσότερες επιχειρήσεις μπορούν να πάρουν ασφάλιση GCL, αν ένας ιδιοκτήτης απαιτεί ασφάλιση αστικής ευθύνης για το προϊόν, ορισμένες επιχειρήσεις ενδέχεται να έχουν πρόβλημα στην εξεύρεση κάλυψης ή η κάλυψη θα μπορούσε να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στον ασφαλιστικό σας λογαριασμό.
Μάθετε αν απαιτείται ασφάλιση πριν από τη μετακίνηση
Πρέπει επίσης να γνωρίζετε εκ των προτέρων αν πρέπει να υπάρχει κάλυψη πριν να μπορέσετε να μετακινηθείτε. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα απαιτήσουν να έχετε ελάχιστο όριο ασφαλιστικής κάλυψης γενικής εμπορικής ευθύνης (GCL) προτού σας παραδώσετε κλειδιά στο χώρο.